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星期四, 19 3月 2015 19:37

小生意探讨

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小生意探讨

2015-3-19

LICA 语嫣家具公司租房记

昨天晚上Joe在QQ上问,好久没有看见你写文章了。

从Buyvm搬到Linode还丢了几篇文章,也要补上。尤其是Ashley三月特价的清单。争取今天晚上补好。

最近事情实在是太多,比较花时间的就是在家具公司寻找新的地址的事情,因为这次是打算租三年的,而且有了之前的经验,所以寻找一个合适的地方就非常重要了。

从东看到西,从南看到北。下面记录一下,供参考。

 

2015-3-27

每个建筑都是有规划的用途的。

Toronto: http://www.toronto.ca/zoning/

Richmond Hill: http://www.richmondhill.ca/subpage.asp?textonly=&pageid=pd_zoning_bylaws

Markham: http://www.markham.ca/wps/portal/Markham/BusinessDevelopment/PlanningBuilding/OPZoning/ZoningSearchOnlineForm/

我一个朋友要买便利店,已经存在的便利店,结果她买的时候,自己去申请执照就没有批准,因为那个单元只有30% retail, 而原来那家便利店是有执照的,但是过户给她的时候政府就没有批准了。人家有执照,同样的地方,不代表你就一定能拿到。结果搞得她很是郁闷,还浪费钱。所以如果是要买便利店之类的一定要先查一下zoning。

 

至于我的公司,因为我主要是卖家具的,就在考虑到底是选个retail 的地方,还是选个industrial 的,甚至还想过Office的地方。

Retail 的地方一般租金比较贵,而且TMI里政府对商业用途的税也是比较高的,TMI是 Tax, Management, Insurance的简称。 很多retail 的地方TMI都和租金差不多了。基本上retail的场地租金加TMI都会在$20/sqft 以上了。而且越是市口好的地方越贵,Mall里是最贵的了。单是租金都有可能到$50/sqft。 不过Mall里人多啊,比如Fairview Mall, 整天多少人经过你的店门口啊,国内很多做生意的朋友的经验都是,不怕店租贵,只要有量都赚得回来。不过前提是你要有足够的投入,比如要请营业员,足够多的品种,资金的流转等。我觉得越大的店投入越大,风险也越大。也许我这个理论不对,有个国内做大企业的朋友说,越大的船开得越稳,小船经不起风浪啊。不过在加拿大,small business是多数。大多数的公司都很小,很多公司都是夫妻老婆店。我觉得加拿大做生意比较符合我的要求,如果在国内就根本别想了,我那些朋友说国内随便做点生意他们都是要投资个几百万上千万的。也许他们在国内做的都是大手笔的生意。

Industrial 的地方,可以用来做Wholesale, 或者showroom但是不能用做retail, 比较大的区别体现在门口上方不能放广告牌,而且不能门庭若市,整天顾客进进出出的,不能大张旗鼓发广告。不过这里我看也就是超市里还有些人气,但凡是家具店的,门口基本都比较冷清的。

Office的好处是一般OFFICE的租金里都已经包含了utility(就是电费,暖气费等)了,因为office里的每个单元都不是给单独的电表和煤气表,所以一般office的TMI会注明是否已经包含utility. 但是office的格局都是一 间一间的,不合适拿来当展厅的。

家具店需要的是一个敞开的空间,这样容易家具出样。

也看过几个shopping mall, 老公说如果在mall里的话,你就不能整天想去就去,不去就不去了,第一浪费场地资源,第二形象不好。想想也是,觉得我现在公司的规模还不到租Mall的地步。

于是最后定位在Industrial 的,但是要地理位置好找的,又面对马路的。很多Industrial的单元都是侧面对着马路的,就是说从马路上开车经过的时候是看不到你的门面的。而有exposure的单元很少。其中我一直很喜欢的500 Alden Rd 就是每个单元的门面都对着马路的,但是那个地方比较少有空的出来。Alden Road这里是工业区,不过每天来往的车辆挺多的。500号那里的单元大小大概是2500左右,每月的总费用大概是4000左右。

我比较喜欢Steeles这条路,因为它是Markham和Toronto的分界线,多伦多的公交比较发达,53路是在Steeles上开的,班次很多。于是就围绕着Steeles,觉得离开Steeles越近越好,走路就能到。这点Alden Road就没有这个优势了。 要去Alden road那里只能开车去。 

最后也算是机缘巧合,正好在Victoria Park 和Steelcase路口有个小单元出租,时间上也特别合适,大小也合适,去看的时候也觉得房东很好。那片楼是一个意大利的家族的,他们家族拥有几十个楼,都是很早以前买地盖的,然后再出租,owner就负责管理,没有另外请管理公司,所以管理费也比较便宜,而且问了左右单元的租客了解了一下,都说房东很好,还有一个比较重要的问题是,很多TMI里是不含HVAC的maintenance 费的, 而这家的已含。我现在租的那个地方就是TMI不含HVAC维护费,每年的维护费也差不多要在好几百刀呢。而且不仅仅是维护费的问题,如果TMI里不含HVAC维护费的话,那么暖炉,空调有问题的话,也是需要租客来承担维修,就像去年12月的时候暖气不工作了,去找业主,他们翻出合同说,上面写着HVAC的维护是租客的责任。如果有问题,你们要自己找人修。除非是设备出现重大问题了,他们才出钱,否则都是租客承担。而请HVAC的维修人员上屋顶检查一次就是120刀,维修的钱另外算的哦。所以我就觉得一定要是HVAC有房东负责的比较好,那个是最大的费用了。

加拿大的人少的确是事实,不过我觉得只要是客户知道你了,也认可你了,生意还是一样可以做得好的。你看外面那么多商店,不管大大小小的,门口冷冷清清,可是好像也都这么存活下来了。 据说商店关门的比例也很高。不过很奇怪的是,租房的时候retail 的比Industrial 的可供出租的少,也许是因为retail 的本身绝对数量就比industrial的少吧。 并不代表着retail 退出的少。

很多生意是转让的,比如便利店,咖啡店,酒吧等。

我老公有个朋友买了个酒吧,然后整天乐呵呵的,酒吧运行得很好,只要每天过去数钱就行了。但是最近他笑不起来了,因为那个酒吧原来的老板在这个附近又开了一个新酒吧。很多他的老客户就又到那个新酒吧去了。

所谓的生意转让费,我本来以为应该是和一年的毛利差不多,后来听说不是,比如10万的生意,基本上每年的净利润大概也就是2万。 这也就意味着,如果你不是自己在里面工作也拿一份工资的话,你投入的10万需要5年才能回本。所以很多买生意的朋友说,也就是花钱给自己买个工作而已。

那到底有没有必要买生意呢?我是打个问号的。当然直接买个生意是最省事的,风险相对小些。至少不会说开门一年就关了吧。 但是我也认识很多朋友做的生意不是”买“来的,找到合适的地方,做合适的产品,合适的渠道,也是一样可以做生意的。

欢迎大家一起探讨。

 

 

阅读 8800 次数 最后修改于 星期五, 27 3月 2015 16:15
语嫣

冬天来了,春天还会远么?

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