小生意探讨

2015-3-19

LICA 语嫣家具公司租房记

昨天晚上Joe在QQ上问，好久没有看见你写文章了。

从Buyvm搬到Linode还丢了几篇文章，也要补上。尤其是Ashley三月特价的清单。争取今天晚上补好。

最近事情实在是太多，比较花时间的就是在家具公司寻找新的地址的事情，因为这次是打算租三年的，而且有了之前的经验，所以寻找一个合适的地方就非常重要了。

从东看到西，从南看到北。下面记录一下，供参考。

2015-3-27

每个建筑都是有规划的用途的。

Toronto: http://www.toronto.ca/zoning/

Richmond Hill: http://www.richmondhill.ca/subpage.asp?textonly=&pageid=pd_zoning_bylaws

Markham: http://www.markham.ca/wps/portal/Markham/BusinessDevelopment/PlanningBuilding/OPZoning/ZoningSearchOnlineForm/

我一个朋友要买便利店，已经存在的便利店，结果她买的时候，自己去申请执照就没有批准，因为那个单元只有30% retail， 而原来那家便利店是有执照的，但是过户给她的时候政府就没有批准了。人家有执照，同样的地方，不代表你就一定能拿到。结果搞得她很是郁闷，还浪费钱。所以如果是要买便利店之类的一定要先查一下zoning。

至于我的公司，因为我主要是卖家具的，就在考虑到底是选个retail 的地方，还是选个industrial 的，甚至还想过Office的地方。

Retail 的地方一般租金比较贵，而且TMI里政府对商业用途的税也是比较高的，TMI是 Tax, Management, Insurance的简称。 很多retail 的地方TMI都和租金差不多了。基本上retail的场地租金加TMI都会在$20/sqft 以上了。而且越是市口好的地方越贵，Mall里是最贵的了。单是租金都有可能到$50/sqft。 不过Mall里人多啊，比如Fairview Mall, 整天多少人经过你的店门口啊，国内很多做生意的朋友的经验都是，不怕店租贵，只要有量都赚得回来。不过前提是你要有足够的投入，比如要请营业员，足够多的品种，资金的流转等。我觉得越大的店投入越大，风险也越大。也许我这个理论不对，有个国内做大企业的朋友说，越大的船开得越稳，小船经不起风浪啊。不过在加拿大，small business是多数。大多数的公司都很小，很多公司都是夫妻老婆店。我觉得加拿大做生意比较符合我的要求，如果在国内就根本别想了，我那些朋友说国内随便做点生意他们都是要投资个几百万上千万的。也许他们在国内做的都是大手笔的生意。

Industrial 的地方，可以用来做Wholesale, 或者showroom但是不能用做retail, 比较大的区别体现在门口上方不能放广告牌，而且不能门庭若市，整天顾客进进出出的，不能大张旗鼓发广告。不过这里我看也就是超市里还有些人气，但凡是家具店的，门口基本都比较冷清的。

Office的好处是一般OFFICE的租金里都已经包含了utility（就是电费，暖气费等）了，因为office里的每个单元都不是给单独的电表和煤气表，所以一般office的TMI会注明是否已经包含utility. 但是office的格局都是一 间一间的，不合适拿来当展厅的。

家具店需要的是一个敞开的空间，这样容易家具出样。

也看过几个shopping mall, 老公说如果在mall里的话，你就不能整天想去就去，不去就不去了，第一浪费场地资源，第二形象不好。想想也是，觉得我现在公司的规模还不到租Mall的地步。

于是最后定位在Industrial 的，但是要地理位置好找的，又面对马路的。很多Industrial的单元都是侧面对着马路的，就是说从马路上开车经过的时候是看不到你的门面的。而有exposure的单元很少。其中我一直很喜欢的500 Alden Rd 就是每个单元的门面都对着马路的，但是那个地方比较少有空的出来。Alden Road这里是工业区，不过每天来往的车辆挺多的。500号那里的单元大小大概是2500左右，每月的总费用大概是4000左右。

我比较喜欢Steeles这条路，因为它是Markham和Toronto的分界线，多伦多的公交比较发达，53路是在Steeles上开的，班次很多。于是就围绕着Steeles，觉得离开Steeles越近越好，走路就能到。这点Alden Road就没有这个优势了。 要去Alden road那里只能开车去。 

最后也算是机缘巧合，正好在Victoria Park 和Steelcase路口有个小单元出租，时间上也特别合适，大小也合适，去看的时候也觉得房东很好。那片楼是一个意大利的家族的，他们家族拥有几十个楼，都是很早以前买地盖的，然后再出租，owner就负责管理，没有另外请管理公司，所以管理费也比较便宜，而且问了左右单元的租客了解了一下，都说房东很好，还有一个比较重要的问题是，很多TMI里是不含HVAC的maintenance 费的， 而这家的已含。我现在租的那个地方就是TMI不含HVAC维护费，每年的维护费也差不多要在好几百刀呢。而且不仅仅是维护费的问题，如果TMI里不含HVAC维护费的话，那么暖炉，空调有问题的话，也是需要租客来承担维修，就像去年12月的时候暖气不工作了，去找业主，他们翻出合同说，上面写着HVAC的维护是租客的责任。如果有问题，你们要自己找人修。除非是设备出现重大问题了，他们才出钱，否则都是租客承担。而请HVAC的维修人员上屋顶检查一次就是120刀，维修的钱另外算的哦。所以我就觉得一定要是HVAC有房东负责的比较好，那个是最大的费用了。

加拿大的人少的确是事实，不过我觉得只要是客户知道你了，也认可你了，生意还是一样可以做得好的。你看外面那么多商店，不管大大小小的，门口冷冷清清，可是好像也都这么存活下来了。 据说商店关门的比例也很高。不过很奇怪的是，租房的时候retail 的比Industrial 的可供出租的少，也许是因为retail 的本身绝对数量就比industrial的少吧。 并不代表着retail 退出的少。

很多生意是转让的，比如便利店，咖啡店，酒吧等。

我老公有个朋友买了个酒吧，然后整天乐呵呵的，酒吧运行得很好，只要每天过去数钱就行了。但是最近他笑不起来了，因为那个酒吧原来的老板在这个附近又开了一个新酒吧。很多他的老客户就又到那个新酒吧去了。

所谓的生意转让费，我本来以为应该是和一年的毛利差不多，后来听说不是，比如10万的生意，基本上每年的净利润大概也就是2万。 这也就意味着，如果你不是自己在里面工作也拿一份工资的话，你投入的10万需要5年才能回本。所以很多买生意的朋友说，也就是花钱给自己买个工作而已。

那到底有没有必要买生意呢？我是打个问号的。当然直接买个生意是最省事的，风险相对小些。至少不会说开门一年就关了吧。 但是我也认识很多朋友做的生意不是”买“来的，找到合适的地方，做合适的产品，合适的渠道，也是一样可以做生意的。

欢迎大家一起探讨。